Die Nachfrage nach Wohnungen und nach Wohnraum hat in den letzten Jahren im Kanton Zürich stetig zugenommen – die Anzahl der Haushalte ist um jährlich 1 – 1.5 % gewachsen, in Wallisellen 2000 – 2023 überdurchschnittlich von 5'400 auf rund 8'000 Privathaushalte. Der Grund dafür sind das Bevölkerungswachstum, der Trend zu kleineren Haushalten infolge Alterung und Individualisierung sowie der gestiegene Wohlstand.

Auf der Angebotsseite hat die Dynamik hingegen nachgelassen. In den letzten Jahren war die Neubautätigkeit rückläufig. Dadurch fiel das Haushaltswachstum deutlich höher aus als das Wohnungswachstum, was zu einem Anstieg der Angebotspreise führte. Die Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt wird sich in den nächsten Jahren eher noch verschärfen, da die Nachfrage weiter stärker steigen dürfte als das Angebot, das aufgrund der langen Planungs- und Umsetzungszeit für Bauprojekte nur mit zeitlicher Verzögerung auf eine veränderte Nachfrage reagieren kann. Abhilfe schaffen würde eine Ausweitung der Bautätigkeit, etwa durch eine Verbesserung der regulatorischen Rahmenbedingungen sowie Anreize für die bauliche Verdichtung.

Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen besteht «Wohnungsnot», wenn die Leerwohnungsquote unter einem Prozentpunkt liegt. Ansonsten herrscht «Wohnungsmangel» (ein bis eineinhalb Prozent), oder aber der Wohnungsmarkt funktioniert (grösser als eineinhalb Prozent). In Wallisellen schwankt die Leerwohnungsquote relativ stark, im Kanton Zürich ist sie ausgeprägt. Die «Wohnungsnot» hat sich aber in den letzten zehn Jahren mit einer Lehrwohnungsquote zwischen 0.5 und 1.0 % leicht stabilisiert. Die Bautätigkeit betreffend neuerstellte Wohnungen hat in Wallisellen in den letzten 15 Jahren wieder angezogen, während sie im Kanton Zürich seit fünf Jahren unterdurchschnittlich und rückläufig ist.

Jedoch hat der Anteil gemeinnützige Wohnungen zwischen 2016 und 2022 in Wallisellen von 3.8 auf 3.4 % abgenommen, während sich dieser z.B. in der Stadt Zürich bei 20 % eingependelt hat. In Wallisellen sind 97 % der Bauzonen überbaut, rund 10 ha sind noch unüberbaut, bei einem 15-Jahresverbrauch von – abnehmend – rund 11 ha (Stand 2023). Die Angebotsmieten steigen relativ stetig, wobei in urbanen Räumen und insbesondere in der Stadt Zürich stärker als in der Peripherie.

Gemäss dem Bericht der Zürcher Volkswirtschaftsdirektion «Zürcher Wohnungsmarkt im Ungleichgewicht?» im Rahmen des Wirtschaftsmonitorings der Kanton Zürich sind die Bestandesmieten seit 2005 durchschnittlich um 12 %, die Durchschnittseinkommen um 18 % gestiegen. Im Durchschnitt muss die Zürcher Bevölkerung keinen grösseren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als vor zwanzig Jahren. Die grosseMehrheit der Zürcher Bevölkerung ist daher auch sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Der Blick hinter denDurchschnitt zeigt jedoch grosse Unterschiede. Mit den stärksten Preiserhöhungen sind Personen auf Wohnungssuche konfrontiert: Sie zahlen heute 25 % mehr als 2005. Die Nachfrage nach Wohnungen und nach Wohnraum hat in den letzten Jahren stetig zugenommen – die Anzahl der Haushalte ist um jährlich zwischen 1 – 1.5 % gewachsen. Der Grund dafür sind das Bevölkerungswachstum, der Trend zu kleineren Haushalten infolge Alterung und Individualisierung sowie der gestiegene Wohlstand. Auf der Angebotsseite hat die Dynamik hingegen nachgelassen. In den letzten Jahren war die Neubautätigkeit rückläufig. Dadurch fiel das Haushaltswachstum deutlich höher aus als das Wohnungswachstum, was zu einem Anstieg der Angebotspreise führte.

In Wallisellen legt das Leitbild zur Legislatur 2022 – 2026 für die Bevölkerung fest, dass der Stadtrat auf planerischer Ebene Einfluss nimmt, dass vielfältiger und bezahlbarer Wohnraum geschaffen und erhalten wird. Zudem verpflichtet seit 1. Juli 2024 die Gemeindeordnung die Gemeinde zu einer bestimmt formulierten Wohnraumpolitik. Ermöglicht werden soll diese insbesondere durch

• die Vergabe von Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger
• den Erwerb von Liegenschaften mit anschliessender Vermietung auf Basis der Kostenmiete
• eine Ergänzung der kommunalen Bau- und Zonenordnung zur Förderung von günstigem Wohnraum.

Gemeinhin haben die Zürcher Gemeinden gemäss Kantonsverfassung die Pflicht, den gemeinnützigen Wohnungsbau und das selbst genutzte Wohneigentum zu fördern. Im Weiteren sind sie gesetzlich verpflichtet, die
Bereitstellung von preisgünstigen Mietwohnungen für Personen mit geringem Einkommen und Vermögen zu fördern, soweit ein Mangel besteht.

Neue Instrumente für mehr bezahlbaren Wohnraum

Die Gemeindeordnung verpflichtet die Stadt seit Annahme der Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum in Wallisellen» zur Wahrnehmung einer Wohnraumpolitik. Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, Paket 1, wurden erste Schritte zur Umsetzung eingeleitet: In festgelegten Teilgebieten gelten neu Mindestanteile für preisgünstigen Wohnraum. Der Stadtrat hat ein Reglement zur Umsetzung dieser Bestimmung erlassen und die Strategie «Bezahlbarer Wohnraum» genehmigt. Die Stadt soll bezahlbaren Wohnraum auf verschiedene Weisen fördern: durch rückzahlbare zinslose oder vergünstigte Darlehen sowie durch die Vergabe von Baurechten mit vergünstigtem Baurechtszins auf stadteigenen Liegenschaften.

Für die finanzielle Förderung des bezahlbaren Wohnraums wird den Stimmberechtigten ein Unterstützungsprogramm in Form eines Rahmenkredits zur Bewilligung unterbreitet, damit in der Folge der Stadtrat daraus einzelne Objektkredite für die finanzielle Unterstützung konkreter Projekte bewilligen kann. Die Stimmberechtigten müssen damit nicht mehrmals an der Gemeindeversammlung oder an der Urne über Kreditvorlagen dieser Art entscheiden. Das finanzielle Unterstützungsprogramm schafft Investitionssicherheit, insbesondere für gemeinnützige Wohnbauträger. Die Chancen werden erhöht, dass in Wallisellen bei der Schaffung von Wohnraum auch bezahlbarer Wohnraum realisiert wird. Verhandlungen mit möglichen Bauträgern werden einfacher und effizienter, weil die Stadt diesen gegenüber verbindlichen Zusagen abgeben kann. Für die Umsetzung sieht der Stadtrat folgende Instrumente vor: Ein Rahmenkredit von CHF 16.5 Mio. zur Finanzierung der Unterstützung geeigneter Bauträger, die Delegation der Befugnis zur Gewährung einzelner Baurechte sowie die Delegation der Befugnis zur Bewilligung der einzelnen Objektkredite nach bestimmten Kriterien innerhalb des vom Souverän bewilligten Rahmenkredits. Der Stadtrat verabschiedet diese Vorlage, welche jetzt durch die Rechnungs- und Geschäftsprüfungskommission geprüft wird und über welche die Stimmberechtigten am 27. September 2026 an der Urne entscheiden können.