Mit dem Antrag 1 wird in den Kern- und Wohnzonen das bisherige Dichtemass (Baumassenziffer, BMZ) durch die Ausnützungsziffer (AZ) ersetzt. Grundlage ist die angenommene Initiative, die verlangt, die Umstellung flächenneutral vorzunehmen. Die Umrechnung ist anspruchsvoll. Ein eindeutiger Umrechnungsfaktor und -mechanismus zwischen BMZ und AZ besteht nicht, deshalb musste eine Methodik für eine möglichst genaue Annäherung entwickelt werden.

Was ändert sich?

• Neues Dichtemass:
  Neu wird in den Kern- und Wohnzonen nicht mehr das Bauvolumen (BZ), sondern die anrechenbare Geschossfläche (AZ) geregelt.
• Möglichst gleiche Nutzfläche wie heute:
  Ziel ist, dass weiterhin ungefähr gleich viel Wohn- und Nutzfläche möglich ist wie bisher. Es soll keine flächendeckende Auf- oder Abzonung erfolgen. Eine Aufzonung würde ein Verfahren zum Mehrwertausgleich auslösen.
• Einführung einer Geschosszahl:
  Weil die AZ nur Flächen regelt, muss in den Kern- und Wohnzonen neu für jede Zone die zulässige Geschosszahl vorgegeben werden.

Wichtige Anpassungen

• Wohnen im Untergeschoss:
  Bisher konnten teilweise bewohnte, halb eingegrabene Untergeschosse realisiert werden. Neu wird statt eines solchen anrechenbaren Untergeschosses ein zusätzliches Vollgeschoss ermöglicht.
• Höhe der Gebäude:
  Die Gesamthöhe bis zur Oberkante der Dachkonstruktion der Gebäude bleibt gleich. Die Gebäudefassaden dürfen jedoch 1 m höher sein als bisher. Im Gegenzug wird die zulässige Abgrabung entlang der Fassaden um 1 m reduziert (bisher 1.5 m / neu 0.5 m).

Fazit

• Die Umsetzung der Initiative ist in erster Linie ein Systemwechsel von Volumen- zu Flächenmessung.
• Die baulich zulässige Dichte soll im Grundsatz unverändert bleiben.
• Die zulässige Höhe von Neubauten bleibt gegenüber heute unverändert.
• Neu werden Geschosszahlen geregelt.
• Halb eingegrabene Wohnungen in Untergeschossen sollen durch Justierungen an den Grundmassen künftig vermieden und die Bauqualität dadurch verbessert werden.